Udbygningsaftaler – ”Noget for noget” og ulovlig praksis

Advokatundersøgelsen af Aalborg Kommunes brug af udviklingsaftaler afslører en række konkrete eksempler på en ulovlig praksis, hvor initiativet til en udviklingsaftale ikke er kommet fra grundejer/investor og hvor frivilligheden i deltagelsen er yderst tvivlsom.

Det gælder for de 15 sager (ud af 27 undersøgte), som i undersøgelsen karakteriseres som kritiske. Det er bemærkelsesværdigt, at den meget omtalte sag vedrørende Spritten ikke er blandt disse 15 sager. Denne sag ligger en mellemgruppe.

En sådan ulovlig praksis er naturligvis uacceptabel.

Erstatningsansvar?
Der er brug for en tilbundsgående undersøgelse af, hvilket erstatningsansvar kommunen kan risikere, et administrationsgrundlag, som sikrer, at lovgivningen overholdes og at ansvaret for den ulovlige praksis placeres. Det er da også det, der nu lægges op til. I forhold til erstatningsansvaret er det værd at holde fast i, at de fleste af investorerne har tjent mere på de byggeretter og andre muligheder, de har fået, end de har betalt til udbygningsaftalerne, så det vil være rigtig ubehageligt, hvis kommunen oveni det skal betale erstatning til dem.

Udbygningsaftaler – i strid med lovgivningen i over 10 år
Den systematiske anvendelse af udbygningsaftaler går mindst 10 år tilbage i tiden – og trådte den gang i stedet for en udbredt anvendelse af ”skuffeaftaler”. Formålet var sikre fortsat fremdrift i byudviklingen (citat); ”hvis du etablerer dette byrum i ekstra høj kvalitet, så får du til gengæld en større byggeret.” (citat; notat 26. september 2012).

Dette element har altså spillet en vigtig rolle i den omfattende byfortætning, vi har set i Aalborg.

Umiddelbart har der ikke været nogen forskel på tilgangen til dette redskab afhængigt af rådmandens politiske tilhørsforhold. Der er flere eksempler på, at ”noget for noget princippet” er gennemført i praksis. Dette er imidlertid ikke i sig selv i strid med lovgivningen. Her er den afgørende problemstilling, om aftalen er frivillig og indgås på initiativ fra investors side.

Selv om kommune har ret og pligt til at orientere om muligheden for at indgå udbygningsaftaler, er der ikke nogen tvivl om, at Aalborg Kommune, i flere tilfælde, har overtrådt denne bestemmelse. Det betyder ikke, at man ikke inden for lovens rammer kunne have opnået en udbygningsaftale i de fleste af disse sager, men at man i stedet for at forlange en udbygningsaftale kunne have afvist investors ønsker til en lokalplan og vejledt investor om, at dette problem kunne løses gennem en udbygningsaftale. Så kunne investor selv har besluttet sig til, om man ville foreslå en sådan aftale og så ville alle formalia være blevet overholdt. I enkelte sager må man dog konstatere, at man næppe ud fra saglige argumenter kunne have nægtet at ændre lokalplanen i den retning investor ønskede uden en udbygningsaftale. I andre tilfælde ser det ud til, at nogen investorer er sluppet billigt på bekostning af andre investorer. Det gælder f.eks. i sagen vedrørende Brohuset og er også en del af striden vedrørende Spritten.

Udbygningsaftaler – en integreret del af samarbejdet med store investorer
Ud fra de konkrete sager tegner der sig et mønster, hvor kommunen i forhold til en eller flere store investorer har en fælles interesse i og forståelse for, hvordan man indgår disse aftaler, men at det ofte går galt når andre investorer inddrages og ”presses” med i disse aftaler.

I det hele taget sker bruddet på lovgivningen i flere tilfælde, fordi Aalborg Kommune aktivt forsøger at presse grundejerne til at blive enige om en fordeling af betalingen for udbygningsaftalerne. Hvis dette ikke var sket, ville der være en stor risiko for, at projekterne var blevet meget forsinkede eller ikke blevet til noget. Det ændrer imidlertid ikke noget ved, at Aalborg Kommune i disse sager ikke har overholdt lovgivningens krav om, at initiativet skulle komme fra grundejer, ikke er overholdt. I andre tilfælde er investor ikke utilfreds med aftalens indhold. Han fik ekstra byggeretter for sin investering, men lovgivningens krav om, at det er investor, som tager initiativ til udbygningsaftalen, bliver ikke overholdt.

Mangelfuld journalisering
Det er et selvstændigt problem, at notatpligten ikke er overholdt og at journaliseringen af sagerne er mangelfuld. Således er der afholdt rigtigt mange møder med grundejere m.v., hvor der ikke er taget referat. Det gør, at beslutningsprocesserne bliver uigennemskuelige.

Tempotab i byudviklingen – konkluderende
Konkluderende kan det siges, at de store investorer i Aalborg sammen med kommune har udviklet en praksis i deres samarbejde, som balancerer på kanten af lovgivningen og at dette har ramt andre investorer.

Enhedslisten har kritiseret den bagvedliggende ”noget for noget tankegang”, som efter vores opfattelse har ført til en skævvridning af udviklingen, hvor der i mange tilfælde er accepteret for højt og tæt byggeri.

Den ”kreative” tilgang til reglerne for udbygningsaftaler har uden tvivl medvirket til en hurtigere udvikling i Aalborg Kommune, end hvis man havde holdt sig inden for lovgivningens snævre regelsæt. Derfor må investorerne nok fremadrettet indstille sig på en langsommere proces, hvor de selv får et større ansvar for at finde de løsninger, som gør, at deres ønsker til nye lokalplaner godkendes.

Det er i hvert fald mit bud på den fremtidige planlægning i Aalborg Kommune.

Alternativet er selvfølgelig at lade investorerne boltre sig endnu mere frit i Aalborg Kommune og lade kommunen betale for oprydningen, men det er efter min mening ikke en holdbar løsning.

Per Clausen


Læs hele historien HER