Der var en række fornuftige krav til en ny lokalplan for Kullinggade 29 i starten. Men krav efter krav blev frafaldet. De fredede bygninger skulle sikres – der er ingen plan! Der skulle være en grundig trafikanalyse – det blev frafaldet! Alle parkeringspladser skulle placeres på grunden – den opgave oplades delvist til kommunen osv. Hvordan endte processen der?
af Ib Knudsen, Enhedslistens medlem af Plan- og Lokalsamfundsudvalget for Enhedslisten i Svendborg Kommune
Gennemgang af forløbet:
08.11.22 Møde i Plan og Lokalsamfundsudvalget
I gangsætning af forudgående høring for boligerne ved Kullinggade 29.
Fra mødet i Plan og Lokalsamfundsudvalget.
På baggrund af det fremsendte projektmateriale, anbefaler administrationen, at der i den forudgående høring tages udgangspunkt i følgende retningslinjer:
- Hensyn til byens særlige kulturmiljøer
Bebyggelsen på området kan opdeles i to, hvor den østlige del refererer til de eksisterende trælader i materialitet og taghældning og arkitekturen mod Kullinggade refererer til byens historiske bymidte i skala og udtryk. Her anbefales maks. 2 ½ etage mod vejen.
Altaner på bebyggelsen mod Kullinggade bør integreres i bebyggelsen eller kun tilføjes ved en særlig bred kantzone som trækker altanen væk fra vejen.
Kullinggade har et særligt udtryk med sin opbrudte facadelinje som skaber en unik og luftig karakter i gaden. Disse kvaliteter bør bevares ved en delvis tilbagetrækning og opbrudt facadelinje langs Kullinggade, særligt omkring den Italienske Villa, så dennes toneangivende rolle fastholdes.
- Gode adgangsmuligheder og udsyn til vandet
Byggeriet bør sikre offentlig adgang til vandet for både borgere og beboere. Herved sikres øget adgang og brug af Svendborgsund, en af Svendborgs primære attraktioner.For at understøtte sammenbindingen af det historiske centrum og Svendborg havn og understøtte intentionerne om en sammenhængende forbindelse langs vandet, bør der sikres en primær offentlig passage mellem de fredede pakhuse og langs havnefronten, samt en sekundær forbindelse syd for den Italienske Villa til vandet.
- Hensyn til byens skala og formsprog
Bebyggelsen må i sin form og udtryk ikke virke dominerende på området, således at de fredede gule pakhuse, og andre pakhuse langs havnefronten vedbliver at være fremtrædende og dominerende elementer på Svendborg Havn.
Ny bebyggelse må i højde og bredde ikke bryde væsentligt med den eksisterende ”skyline” af Svendborg, ligesom det er særligt vigtigt at områdets kvaliteter og historiske kontekst indarbejdes, så områdets særegne historie bringes videre.
Differentierede bebyggelseshøjder medvirker til et varieret udtryk og bør integreres i bebyggelsen. Den maksimale højde bør dog højest være 4 etager, så Svendborgs højderyg vedbliver at være synlig og områdets øvrige bygningshøjder respekteres.
- Velfungerende infrastruktur Det er afgørende at projektet medvirker til at fastholde kvaliteten af byens gader. Infrastruktur er i den forbindelse afgørende, idet det fortsat skal være sikkert at færdes som gående og cyklende i området. De trafikale forhold i Brogade og Valdemarsgade er udfordrede og de trafikale konsekvenser skal derfor belyses indgående.
Vurdering
Projektforslaget anviser 4 punkthuse i varierede højder og foreslår en nedskalering mod vandsiden og pakhusene, men med mere højde i den vestlige del af punkthusbebyggelsen mod Kullinggade. Her brydes det almindelige højdeudtryk i området med en kote på 22,5 hvilket adskiller sig væsentligt fra området karakter i øvrigt, hvor den højeste pakhusbebyggelse ved Forskerparken er kote 16,9, dog undtaget den tidligere gastank med kote 19.7.
Tilsvarende synes punkthusene voluminøse i deres udtryk, hvilket medvirker til at disse fremstår meget markante i forhold til den omkringliggende bebyggelse.
Det er samlet set administrationens vurdering, at det foreslåede projekt i sit udtryk er fint tilpasset det eksisterende udtryk for området. Bygningstypologien er et brud med den nuværende pakhuskarakter der præger området, men forslaget anviser tydelige referencer til de nuværende tømmerladers sammensatte udtryk og historie og bidrager på den måde til den historiske fortælling, også uden at videreføre de omkringliggende pakhusbebyggelser.
Administrationen vurderer dog at projektet bør reduceres med en etage, så den maksimale højde bliver 4 etager eksklusive parkeringskælder, dog fortsat med differentierede bygningshøjder for de enkelte volumener. Herudover bør det undersøges om at bygningernes bredde kan reduceres, hvorved der kan opnås et slankere udtryk, der i højere, i lighed med den omkringliggende bebyggelse.
Det videre forløb
Udarbejdelsen af et kommuneplantillæg kan først ske efter der er gennemført en forudgående høring. I den forudgående høring indkalder kommunen forslag og idéer til ønsket om ændring af kommuneplanen.
HvisPlan- og Lokalsamfundsudvalget godkender igangsættelsen af den forudgående høring, offentliggør administrationen den forudgående høring for kommuneplantillægget i en høringsperiode på mindst 4 uger.
Beslutning i udvalget 08.11.22
Indstillingen blev godkendt, med bemærkning om, at høringsperioden udvides til 6 uger.
Udvalget bemærker, at de ønsker indgåelse af aftale med bygherre om følgende 3 punkter, forud for igangsættelse af lokalplan:
- Aftale om den fremtidige sikring og istandsættelse af de fredede bygninger
- Etablering af offentlig adgang langs havnekanten
- Sikring af offentlig adgang til og omkring de fredede bygninger
07.02.23. Møde i Plan og Lokalsamfundsudvalget
For offentlig høring er afsluttet
Høringen forløb i perioden fra den 14. november 2022 til og med 2. januar 2023. Høringen er offentliggjort i samme periode på Svendborg Kommunes hjemmeside og til og med den 23. december 2022 på ’Plandata.DK’. Der blev afholdt borgermøde den 5. december 2022 med ca. 60 deltagere.
Der er kommet 41 høringssvar som generelt har fokus på:
- områdets trafikforhold,
- områdets skala og tæthed,
- områdets karakter og arkitektur og
- områdets sammenhæng og offentlige adgang.
Desuden er der fokus på områdets overordnede anvendelse og den politiske proces for udarbejdelsen af planlægningen.
Hovedtemaer i høringssvar er opremset herunder i tilfældig rækkefølge:
- Offentlig adgang til boligområdet
- Skala og tæthed
- Trafikforhold
- Områdets karakter
- Områdets arkitektur
- Politisk behandling og proces (herunder valg af anvendelse)
- Kullinggade som byrum
- Sammenhæng
- Fredet bebyggelse og kulturarv
- Bæredygtighed
- Boligudbud
- Det gode bolig-liv i Svendborg
- Bynatur
- Risiko for sætningsskader ved pilotering
Den videre proces:
På baggrund af bygherres ønsker, administrationens analyser og borgernes kommentar og ideer udarbejdes anbefalinger til planlægningens grundlæggende principper, der skitserer de overordnede rammer for projektet. Anbefalingerne behandles politisk i forbindelse med igangsætning af planlægningen.
Emnerne er opsamlet i resumé i Bilag 1(Bilag 1. Høringsnotat forfase) og alle høringssvar er samlet i Bilag 2 (Bilag 2. Høringssvar samlet).
12.06.23 Møde in Plan og Lokalsamfundsudvalget
Beslutningstema.
Igangsætning af og beslutning om principper for planlægning for et blandet bolig- og erhvervsområde på Kullinggade 29. Planlægningen skal muliggøre, at området kan indrettes med erhverv og boliger.
Forudgående høring
På Plan- og Lokalsamfundsudvalgets møde den 8. november 2022 blev udvalget forelagt bygherres projektforslag for omdannelse af ejendommen i Kullinggade 29 og besluttede på den baggrund at igangsætte en forudgående høring for udvikling af Kullinggade 29.
Den forudgående høring skete i perioden fra den 14. november 2022 til og med 2. januar 2023 hvori indgik et velbesøgt borgermøde på rådhuset.
I den forudgående høring indkom 41 høringssvar med tanker og ideer til planlægningen. Høringssvarene blev fremlagt til orientering for Plan- og Lokalsamfundsudvalgets møde den 7. februar 2023.
Høringssvarene omhandler især emnerne:
- områdets trafikforhold,
- områdets skala og tæthed,
- områdets karakter og arkitektur og
- områdets sammenhæng og offentlige adgang.
Herudover var der fokus på områdets anvendelse, områdets fredede bebyggelse, områdets bynatur og den politiske proces for udarbejdelsen af planlægningen.
De indkomne høringssvar, indgår i den videre planlægning, herunder i udformningen af de nedenstående principper for udarbejdelse af lokalplanen.
Principper for områdets planlægning
For at sikre en hensigtsmæssig proces for planlægningen, er der brug for at skabe klarhed for såvel bygherre som offentlighed om, hvilke principper, der skal gælde for planlægningen. Principperne vil være retningsgivende for den ønskede udvikling i området, og fungerer dermed som ramme for den kommende lokalplanlægning.
Administrationen anbefaler, at den videre planlægning for planlægning af Kullinggade 29 tager udgangspunkt i fire principper. Disse er udarbejdet med afsæt i bygherres projektforslag, administrationens tidligere fremlagte analyse (Bilag 3. Analyse) og høringssvarene fra den forudgående høring, jævnfør Bilag 2. (Bilag 2. Høringsnotat).
- Indretning af lokalplanområdet med gode adgangsmuligheder og udsyn til og fra vandet
1.1Området skal indrettes, så der skabes gode forbindelser til og fra det omliggende byområde, udsyn til og fra områdets kulturmiljø og attraktioner, så Kullinggade 29 bidrager til kvalitets- og oplevelsesrige forbindelser i lokalområdet.
1.2For at understøtte sammenbindingen af byens historiske centrum og Svendborg havn samt understøtte intentionerne om en sammenhængende forbindelse langs vandet, skal der sikres passager fra Kullinggade til promenade langs havnefronten.
- Tilpasning af ny bebyggelse til lokalområdet eksisterende skala og kontekst
2.2Ny bebyggelse må i højde og bredde ikke bryde væsentligt med den eksisterende ”skyline” af Svendborg og må derfor i sin form og sit udtryk ikke virke dominerende på området.
Bebyggelsens højde må være op til kote 18,7 svarende til 4 etager (jf. tidligere politisk besluttede principper).
2.3Nyt byggeri skal aftrappes mod vandsiden for at sikre et varieret udtryk.
2.4Der skal i planlægningen sikres hensyn til boligernes indretning og omgivelser i forhold til støj og dagslys.
- Ny bebyggelse tager udgangspunkt i lokalområdets eksisterende karakter, formsprog og udtryk
3.1Bebyggelsen skal referere til den eksisterende bebyggelse på ejendomme i materialitet og taghældning. Der skal derfor være saddeltag med høj taghældning mod Kullinggade og lav hældning mod vandsiden.
3.2Byggeri mod Kullinggade må højst være 2 etager med udnyttet tagetage, svarende til 12,5 meter.
3.3Husdybde mod Kullinggade skal tilpasses eksisterende og tilstødende bebyggelsers skala og udtryk.
3.4Kullinggades eksisterende karakter med en opbrudt facadelinje skal videreføres med en kantzone der varierer i bredden, så der opnås en facadelinje med forskydninger langs Kullinggade.
3.5Altaner på bebyggelsen mod Kullinggade skal integreres i bebyggelsen og holdes på egen matrikel.
- Indretning af lokalplanområdets byrum medvelfungerende infrastruktur og velfungerende friarealer
4.1Områdets udvikling må ikke forringe fremkommeligheden i og omkring Kullinggade. Lokalområdets infrastruktur skal sikre gode færdselsmuligheder for gående og cyklende til og fra lokalplanområdet.
4.2Indretningen skal sikre tilstrækkelige friarealer til bynatur, ophold, parkering, affaldshåndtering mv jf. kommuneplanens retningslinjer.
4.3Der skal tages hensyn til den Italienske Villa, så dennes toneangivende rolle fastholdes.
4.4For at sikre en levende facade mod promenade ved vandet, må terrændæk i bebyggelse mod promenade højest være 1,3 meter over terræn.
Trafik
Planlægningen af et ny boligområde skal tage højde for byfortætningens konsekvenser mange år frem og det er i den sammenhæng væsentligt at tage højde for infrastrukturen i lokalområdet, hvor veje er smalle og udfordrede af parkering mv.
En prioritering af bløde trafikanter kan være med til at forbedre områdets trafiksikkerhed i forbindelse med udbygning af området. En nærmere analyse skal i forbindelse med lokalplanlægning være med til at definere de konkrete mål og krav for lokalområdets mobilitet, således antallet af nye boliger og erhvervsarealer er tilpasset den trafikmængde lokalområdet kan bære.
Den videre proces
I forbindelse med udarbejdelsen af planerne foretages en miljøscreening samt analyser af blandt andet den trafikale påvirkning, støjpåvirkning af de nye boliger, skyggepåvirkning mm, som kan give anledning til ændringer i lokalplanområdets indretning og tilpasninger i det tilstødende kommunale vejnet. Ændringer herom vil blive forelagt udvalget.
Økonomiske konsekvenser
Udgifterne i forbindelse med udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan afholdes indenfor den eksisterende driftsramme for Byg og Byudvikling.
Eventuelle afledte udgifter på baggrund af kommende trafikanalyse skal belyses og bearbejdes i den videre planproces, herunder økonomiske konsekvenser for bygherre og kommune.
Udgifter til afholdelse af trafikanalyse påhviler bygherre.
Beslutning i Udvalget.
Indstillingen anbefales med bemærkning om, at der igangsættes udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for Kullinggade 29 med udgangspunkt i de fire principper for områdets udvikling, idet udvalget konstaterer, at grundejer har tilbudt at indgå i en udbygningsaftale med henblik på at opnå en højere kvalitet af den påtænkte infrastruktur. Udbygningsaftalen skal medvirke til at sikre offentlig tilgængelighed fra Havnepladsen til Gasværkskajen.
Det bemærkes, at der tages direkte kontakt til berørte grundejere.
Liste Ø kan ikke tilslutte sig indstillingen, i det man finder, at det til mødet forelagte materiale er ufuldstændigt
20.06.23 Møde i Økonomiudvalget.
Samme indstilling som i plan og Lokalsamfundsudvalget. Beslutningen var.
Indstilles. Liste Ø var imod med henvisning til mindretalsudtalelsen fra fagudvalget.
27.06.23 Møde i kommunalbestyrelsen.
Samme indstilling som i Plan og Lokalsamfundsudvalget og Økonomiudvalget. Beslutningen var.
Liste Ø fremsatte følgende vedtagelsesforslag:
”Indstilling godkendes idet:
Udvalgets beslutning 8/11 om at sikre istandsættelse af fredede bygninger skal indgå i udbygningsaftalen.
Det skal indgå i udbygningsaftalen at stien langs vandet skal gå på land.
Byggeriets grundplan må ikke hæves i en sådan grad at man derved undgår at bidrage til bidragsfordelingi forbindelse med stormflodssikring.”
Man stemte om dette.
For stemte: 5 (Ø og B)
Imod stemte: 24 (A, V, C, F og O)
Økonomiudvalgets indstilling blev herefter godkendt. Liste Ø kunne ikke støtte indstillingen fordi, der lægges op til et meget dominerende byggeri uden garanti for, at byggeherren bidrager med noget til gengæld omkring fredede bygninger, adgang på land og en kommende betaling til enbidragsfordeling til stormflodssikring
05.12.23Møde i Plan og Lokalsamfundsudvalget.
12.12.23 Møde i Økonomiudvalget.
19.12.23 Møde i kommunalbestyrelsen
Indstillingen var den samme til alle 3 møder og beslutninger var som følger.
I plan og Lokalsamfundsudvalget.
- Plan- og Lokalsamfundsudvalget anbefaler Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen at fravige tidligere vedtagne fire hovedprincipper og underprincipper for igangsættelse af planlægning for Kullinggade 29, således:
- Forbindelse mellem Kullinggade og ”Den Blå Kant” etableres som sti mellem De Gule Pakhuse
- Der skal skabes en visuel forbindelse samt sikres nedgang fra Kullinggade mellem den italienske villa og parkeringskælderen.
- Den politisk aftalte promenade langs vandet skal etableres indenfor lokalplansområdet.
- Byggeriets maksimale højde fastlægges til kote 19,3 m. og dertil lægges en tolerancehøjde på 0,5 m.
- Bygningernes højde aftrappes fra kote 19,3 m. til hhv. kote 18,15 m. og 14,95 m. og til færdig gulvkote 3,0 m.
- Byggeriet mod Kullinggade må højest være 2 etager med udnyttet tagetage, svarende til 12,5 m., dog tillægges 0,5 m. som tolerancehøjde.
- Der gives mulighed for bygningsdybder på op til 11 meter, dog med mulighed for mindre bygningsfremspring. Såfremt en lejlighedsdybde på 10 meter fraviges, bør der er af hensyn til dagslysforhold og ophold sikres vinduer mod både øst og vest i hver boligenhed.
- Altaner på bebyggelsen mod Kullinggade skal integreres i bebyggelsen og holdes på egen matrikel.
- Der gives mulighed for et færdigt gulvniveau i kote 3,0 m.
I forhold til bygherres øvrige ønsker anbefaler Plan- og Lokalsamfundsudvalget desuden følgende overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen:
- At antallet af etagemeter først endeligt opgøres i forbindelse med planforslagets endelige udformning
- At parkeringsnormen fastholdes med mulighed for indbetaling til kommunens p-fond. Det bemærkes at det præcise antal p-pladser og eventuel indbetaling til p-fonden, afklares i forlængelse af den trafikanalyse, som bygherre tilvejebringer.
- At der gives mulighed for et færdigt gulvniveau i kote 3,0 m. Byggeriet fritages dog ikke for bidrag til højvandssikring, hvis Kommunalbestyrelsen beslutter en bidragsfordelingsmodel for Søndre Havn.
Ib Knudsen (Liste Ø) og Flemming Madsen (liste A) kan ikke følge anbefalingen, idet de ønsker følgende:
”
- Der skal sikres gående adgang på begge sider af det sydlige pakhus
- Der skal ikke gives mulighed for en tolerancehøjde på 0,5 m.
- Gulvkoten fastsættes til 2,5 m.
- Parkeringsnormen skal fastholdes uden mulighed for indbetaling til parkeringsfonden”
- ⇓
I økonomiudvalget.
Indstilles. Liste Ø, Liste B og Flemming Madsen var imod. Liste B og Flemming Madsen var imod med henvisning til mindretalsudtalelsen fra fagudvalget.
Liste Ø var imod udvalgets indstilling, da den i vid udstrækning ser bort fra administrationens anbefalinger og giver efter for investorens ønsker. Der er risiko for at det lykkes investoren at etablere et boligområde, der lukker sig om sig selv bag hegn, høje sokler og adgangsveje kun for biler. Samtidigt bygges der så tæt, at man ikke kan etablere de nødvendige parkeringspladser på matriklen. Det er igen et knæfald for pengemagten.
I kommunalbestyrelsen.
- Liste Ø foreslog, at man indarbejdede følgende krav i vedtagelsen:
”
- Der skal sikres gående adgang på begge sider af det sydlige pakhus
- Der skal ikke gives mulighed for en tolerancehøjde på 0,5 m.
- Gulvkoten fastsættes til 2,5 m.
- Parkeringsnormen skal fastholdes uden mulighed for indbetaling til parkeringsfonden”
Man stemte om dette.
For stemte: 7 (Ø, B, Rasmus Drabe og Flemming Madsen)
Imod stemte: 22 (A, V, C, F, O og I)
Man stemte herefter om flertalsindstillingen fra fagudvalget.
For stemte: 22 (A, V, C, F, O og I)
Imod stemte: 7 (Ø, B, Rasmus Drabe og Flemming Madsen)
Liste Ø, B og Rasmus Drabe kan ikke støtte indstillingen, og læner sig op af den kritik arkitekturrådet har ytret. Samme kritik er gået igen til borgermøder og høringer både nu, og ved de tidligere lokalplansønsker fra investor.
Enhedslisten finder Baagøe og Riber-grunden vigtig da den er kystnær, bynær og med et historisk og bevaringsværdigt miljø. Dette må et byggeri tilpasse sig.
På trods af principper, høringgsvar og kritik til borgermøder er byggehøjden kun gået een vej: højere. Som arkitekturrådet pointerer vil flere af boligplanerne også blive dårlige og ufunktionelle rent arkitektonisk set – dybe og mørke.
Videre skriver arkitekturrådet: “De offentlige adgangsforhold til det værdifulde havnemiljø er også trængt baggrunden.” og forsætter “Projektet signalerer et forsøg på overudnyttelse.”
Om processen udtrykker arkitekturrådet ligeledes bekymring, og finder “dette projektudkast utilstrækkeligt I forhold til grundens og omgivelsernes betydning. Det forekommer ukvalificeret som kommunens udspil til den offentlige debat med byens borgere.”
Flemming Madsen var imod med henvisning til mindretalsudtalelsen fra fagudvalget.
Afbud fra Hanne Ringgaard Møller (B). Som suppleant deltog Allan Østergaard (B).
- ⇓
02.04.24. Møde i Plan og Lokalsamfundsudvalget. Forudsætninger for planarbejdet for Kullinggade.
Beslutningstema.
I udarbejdelsen af forslaget til kommuneplantillægget og efterfølgende lokalplan for et blandet bolig- og erhvervsområde på Kullinggade 29, skal der træffes en politisk beslutning om fastholdelse af den tidligere politiske beslutning om, at bygherre skal udarbejde og afholde udgiften til en trafikanalyse af lokalområdet.
Der skal desuden træffes beslutning om, hvorvidt man ønsker at nedlægge parkeringspladser på Kullinggade i forbindelsemed adgang til og ændret anvendelse af området på Kullinggade 29.
Indstilling.
Direktionen indstiller til Plan og Lokalsamfundsudvalget, at det overfor Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales,
- At beslutte, om det skal fastholdes eller fraviges, at bygherre skal udarbejde og afholde udgifter i forbindelse med en trafikanalyse af lokalområdet omkring Kullinggade 29.
- At beslutte, om der skal nedlægges op til seks offentlige parkeringspladser på Kullinggade, der er en forudsætning for godkendelse af adgang til det blandede bolig- og erhvervsområde på Kullinggade 29.
04.04.24 Møde i teknik og miljøudvalget , 23.04.24 møde i økonomiudvalget, 30.04.24 møde i kommunalbestyrelsen. Alle møder med samme indstilling som i Plan og lokalsamfundsudvalget.
Beslutning i Plan og lokalsamfundsudvalget.
Man stemte om at fravige krav om trafikanalyse:
For stemte: Arne Ebsen (F), Per Nykjær Jensen (I), Pia Dam (A), Torben Frost (A) og Mette Kristensen (V).
Imod stemte: Flemming Madsen (A) og Ib Knudsen (Ø).
Man besluttede hermed at anbefale at fravige krav om trafikanalyse.
Flemming Madsen (A) og Ib Knudsen(Ø) kunne ikke tilslutte sig beslutningen, da man fastholder, at der skal udarbejdes en fyldestgørende trafikanalyse som forudsætning for lokalplan.
Man stemte om at nedlægge parkeringspladserne:
For stemte Arne Ebsen (F), Per Nykjær Jensen (I), Pia Dam (A), Torben Frost (A) Mette Kristensen (V) og Flemming Madsen (A).
Ib Knudsen (Ø) undlod at stemme.
Man besluttede hermed at nedlægge op til 6 parkeringspladser.
Beslutning i Teknik og miljøudvalg.
Udvalget anbefaler overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen at fravige kravet om en trafikanalyse af lokalområdet omkring Kullinggade 29. Det anbefales endvidere at nedlægge op til 6 offentlige parkeringspladser på Kullinggade.
Jesper Kiel (liste Ø) kan ikke anbefale ovenstående, idet det ønskes, at bygherren skal lave en trafikanalyse som grundlag for lokalplanen.
Beslutning i Økonomiudvalget.
Indstilles.
liste Ø og Flemming Madsen kan ikke anbefale ovenstående, idet det ønskes, at bygherren skal lave en trafikanalyse som grundlag for lokalplanen
Beslutning i Kommunalbestyrelsen.
Godkendt.
Liste Ø, Flemming Madsen og Rasmus Fjeldingbjerg Drabe kan ikke godkende ovenstående, idet det ønskes, at bygherren skal lave en trafikanalyse som grundlag for lokalplanen
18.06.24. Møde i plan og Lokalsamfundsudvalget og Økonomiudvalget. 25.06.24. Møde i kommunalbestyrelsen.
Beslutningstema.
Beslutning om offentliggørelse af forslag til Lokalplan 689 Blandet bolig- og erhvervsområde på Kullinggade 29
Beslutning i Plan og lokalsamfundsudvalget.
Udvalget bemærker indledningsvist, at lokalplanens redegørelse vedrørende overkørsler skal præciseres.
Jesper Kiel (Liste Ø) fremsætter følgende ændringsforslag til Kommuneplantillæggets afsnit vedrørende parkeringsnormen:
Parkeringsnormen
Parkeringsnormen ændres i forhold til kommuneplanen. Der er på baggrund af analyser foretaget af midtbyens boligstørrelser og bilejerskab, vurderet at parkeringsnormen kan nedsættes i forhold til boligernes størrelse. Dermed skalboliger under 85 m² bruttoarealfastsættes parkeringsnormen til 0,8 parkeringsplads per bolig. For boliger større end 85 m² vil parkeringsnormen være som hidtil, 1 parkeringsplads per bolig.
For at imødekomme fremtidens behov for el-ladestandere, fastsættes der
krav om opsætning af én el-ladestandere pr 10 parkeringspladser.
Ændres til:
Parkeringsnormen
Parkeringsnormen ændres i forhold til kommuneplanenmod til gengæld at fremme cyklisme og delebiler.Der er på baggrund af analyser foretaget af midtbyens boligstørrelser og bilejerskab, vurderet at parkeringsnormen kan nedsættes i forhold til boligernes størrelse.Dermed skal boliger under 85 m² bruttoareal fastsættes parkeringsnormen til 0,8 parkeringsplads per bolig. For boliger større end 85 m² vil parkeringsnormen være som hidtil, 1 parkeringsplads per bolig.
Dette er gældende under forudsætning af at der etableres følgende skærpede krav til cykelparkering ( kvadratmeter pr etageareal)
| Funktion | Norm | Heraf pladskrævende cykler | Overdækningskrav |
| Boliger | 4:100 | 1:500 | 50% |
Derudover skal der etableres el-delebilspladser på 5% af parkeringspladserne (dog mindst 1 plads).
For at imødekomme fremtidens behov for el-ladestandere, fastsættes der
krav om opsætning af én el-ladestandere pr 10 parkeringspladser.
Der stemmes om ændringsforslaget:
For stemmer 5 medlemmer: Pia Dam (Liste A), Torben frost (Liste A), Flemming Madsen (Liste A), Arne Ebsen (Liste F) og Jesper Kiel (Liste Ø).
Imod stemmer 2 medlemmer: Per Nykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V).
Dermed anbefales ændringsforslaget overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Per Nykjær Jensen (Liste I) fremsætter følgende forslag:
”Indstillingen anbefales overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen med den ændring, at Bygherres ændringsønsker, under pind fire og som beskrevet i bilag 4, alle imødekommes og godkendes samlet”.
Der stemmes om forslaget.
For stemmer 2 medlemmer: Per Nykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V)
Imod stemmer 5 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A), Flemming Madsen (Liste A), Torben Frost (Liste A) og Jesper Kiel (Liste Ø).
Dermed faldt forslaget.
Per Nykjær Jensen (Liste I) fremsender følgende mindretalsudtalelse:
”LA støtter alle punkter i indstillingen, med undtagelse af pind fire, bilag 4, hvis indhold LA foreslog imødekommet i sit hele. Samtidig gør LA opmærksom på at en afvisning af bygherres ønsker er i strid med den politiske aftale, som blev indgået 24/11-23. Derudover afviger afvisningen fra de i lokalplansforslag 689 beskrevnev vilkår om vejadgang”.
Mette Kristensen (Liste V) fremsætter følgende forslag:
Ændringsønsker jf. bilag 4 imødekommes med følgende bemærkninger:
2.1.: Det præciseres, at punktet gøres områdespecifikt til område C.
3.1: Såfremt vejadgang B ikke kan godkendes af bygningsmyndigheden, Slots- og Kulturstyrelsen, undersøges det i høringsperioden, hvorledes en tilslutning til p-kælder i område B via vejadgang A muliggøres med henblik på ændring af lokalplanen efter høringsperioden, som anført i Lokalplan redegørelse s. 28.
3.2: Krav om vendeplads A2 udgår.
3.3: Der tillades dobbeltudnyttelse af halvdelen af parkeringspladser på P1 og P2.
4.1: Altaner og tagterrasser på bagsiden af bebyggelsen til Kullinggade indgår ikke i den samlede bygningsdybde.
5.1: Imødekommes således at der tillades en hældning på plint ved promenade på mindst 15 gr.
Forslaget bringes til afstemning.
For stemmer 2 medlemmer: Per Nykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V).
Imod stemmer 5 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A), Flemming Madsen (Liste A), Torben Frost (Liste A) og Jesper Kiel (Liste Ø).
Dermed faldt forslaget.
Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A) og Torben Frost (Liste A) fremsætter herefter følgende forslag:
At indstillingen anbefales overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen med følgende tilføjelser:
at ændringsønske 5.1 fra bygherre imødekommes, således der tillades en hældning på plint ved promenade på mindst 15 grader.
At ændringsønske 3.3 imødekommes delvist, idet der tillades dobbeltudnyttelse for 1/3 af parkeringspladser på terræn. For den øvrige del gives mulighed for indbetaling til parkeringsfond.
Der stemmes om forslaget:
For stemmer 3 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A) og Torben Frost (Liste A).
Imod stemmer 3 medlemmer: Jesper Kiel (Liste Ø), Per Nykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V).
1 medlem undlader at stemme: Flemming Madsen (Liste A)
Da der var stemmelighed bortfaldt forslaget.
Der stemtes derefter om hvert af indstillingens punkter:
Punkt 1: Forslag til kommuneplantillæg 2021.17
For stemmer 4 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A), Torben Frost (Liste A) og Flemming Madsen (Liste A).
Imod stemte 1 medlem: Jesper Kiel (Liste Ø).
2 medlemmer undlod at stemme: Per Nykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V).
Jesper Kiel (Liste Ø) fremsendte følgende mindretalsudtalelse:
Enhedslisten kunne ikke indstille lokalplanen og kommuneplantillæg til høring, da der ikke sikres adgang på begge sider af det sydlige pakhus, at gulvkoten hæves over 2,5 meter,at der åbnes op at ikke alle parkeringspladser placeres inden for området. Byggerriet er for højt, tæt, delvis lukket og er ikke arkitektonisk tilpasset omgivelserne og placeringen.
Dermed blev indstillingens første punkt anbefalet overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Punkt 2: Forslag til lokalplan 689
For stemmer 5 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A) og Torben Frost (Liste A), Per Nykjær Jensen (Liste I) ogMette Kristensen (Liste V).
Imod stemte 2 medlemmer: Jesper Kiel (Liste Ø) og Flemming Madsen (Liste A).
Jesper Kiel (Liste Ø) fremsendte følgende mindretalsudtalelse:
Enhedslisten kunne ikke indstille lokalplanen og kommuneplantillæg til høring, da der ikke sikres adgang på begge sider afdet sydlige pakhus, at gulvkoten hæves over 2,5 meter,at der åbnes op at ikke alle parkeringspladser placeres inden for området. Byggerriet er for højt, tæt, delvis lukket og er ikke arkitektonisk tilpasset omgivelserne og placeringen.
Flemming Madsen (liste A) fremsendte følgende mindretalsudtalelse:
Der skal sikres gående offentlig adgang på begge sider af det sydlige pakhus.
Der skal ikke gives mulighed for en tolerancehøjde på 0,5 m.
Gulvkoten fastsættes til 2,5 m.
Parkeringsnormen skal fastholdes på 1 pr. bolig uden mulighed for indbetaling til parkeringsfonden.
Der skal udarbejdes en fyldestgørende trafikanalyse.
Dermed blev indstillingens punkt 2 anbefalet overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Punkt 3: At sende planerne i offentlig høring i 9 uger
For stemmer 6 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A) og Torben Frost (Liste A), Flemming Madsen (Liste A), PerNykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V).
Imod stemte 1 medlem: Jesper Kiel (Liste Ø).
Dermed blev indstillingens punkt 3 anbefalet overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Punkt 4: At grundejers ændringsønsker ikke imødekommes.
For stemmer 5 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A), Torben Frost (Liste A), Flemming Madsen (Liste A) og Jesper Kiel (Liste Ø).
Imod stemte 2 medlemmer: Per Nykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V).
Dermed blev indstillingens punkt 4 anbefalet overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Punkt 5: At der ikke udarbejdes miljøvurdering af lokalplanforslaget
For stemte 5 medlemmer: Arne Ebsen (Liste F), Pia Dam (Liste A) og Torben Frost (Liste A), Per Nykjær Jensen (Liste I) og Mette Kristensen (Liste V).
2 medlemmer undlod at stemme: Jesper Kiel (Liste Ø) og Flemming Madsen (Liste A).
Dermed blev indstillingens punkt 5 anbefalet overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Punkt 6: At der afholdes borgermøde i høringsperioden.
For stemte 7 medlemmer.
Dermed blev indstillingens punkt 6 anbefalet overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Punkt 7: At området tildeles nyt vejnavn som ’Baagøe og Ribers Plads’
7 medlemmer stemte for.
Dermed blev indstillingens punkt 7 anbefalet overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Beslutning i Økonomiudvalget.
Fremsendes til kommunalbestyrelsens behandling
Beslutning i kommunalbestyrelsen.
Liste A, C, I, O, V og F stiller følgende vedtagelsesforslag:
- At forslag til Kommuneplantillæg 2021.17 godkendes med følgende skærpede krav til cykelparkering (m2/etageareal):
| Funktion | Norm | Heraf pladskrævende cykler | Overdækningskrav |
| Boliger | 4:100 | 1:500 | 50% |
- At forslag til lokalplan 689 godkendes med følgende ændringer efter ønske fra bygherre:
- Såfremt vejadgang B ikke kan realiseres, anvendes alternativt vejadgang A. Såfremt vejadgang A ikke kan realiseres, anlægges en ny adgangsgivende vej C (jf. bilag 4., ændringsønske 3.1 og kortbilag 5)
- at etablering af en vendeplads udgår (jf. bilag 4, ændringsønske 3.2)
- at der tillades en hældning på plint ved promenade på mindst 15 grader (jf. bilag 4, ændringsønske 5.1)
- at der tillades dobbeltudnyttelse for 1/3 af parkeringspladser på terræn. For den øvrige del gives mulighed for indbetaling til parkeringsfond. (jf. bilag 4, delvis imødekommelse af ændringsønske 3.3)
- at der tillades påhængtealtaner på østsiden af boligerne på Kullinggade for de dele af bygningen, der er mindre end 11 m dybe (jf. bilag 4, delvis imødekommelse af ændringsønske 4.1)
- punkt om ekspropriation fjernes fra redegørelsen (jf. bilag 4, ændringsønske 2.1)
I relation til bygherres tilbud om udbygningsaftale bemærkes, at den kan have konsekvens i form af 2-4 færre bådepladser, hvilket bygherre er indforstået med.
- At indstillingens øvrige punkter godkendes, herunder:
- At planerne udsendes i offentlig høring i 9 uger
- At der ikke udarbejdes miljøvurdering af lokalplanforslaget
- At der afholdes borgermøde i høringsperioden
- At området tildeles nyt vejnavn som ’Baagøe og Ribers Plads’
Man stemte om forslaget.
For stemte: 22 (A, V, C, F, I og O)
Imod stemte: 7 (Ø, B, Flemming Madsen og Rasmus Feldingbjerg Drabe)
Liste Ø, B, Rasmus Feldingbjerg Drabe og Flemming Madsen kunne ikke indstille lokalplanen og kommuneplantillæg til høring, da der ikke sikres adgang på begge sider af det sydlige pakhus, at gulvkoten hæves over 2,5 meter,at der åbnes op for, at ikke alle parkeringspladser placeres inden for området. Og at der ikke er lavet en fyldestgørende trafikanalyse. Byggeriet er for højt, tæt, delvis lukket og er ikke arkitektonisk tilpasset omgivelserne og placeringen.
Sammenfatning og betragtninger.
De fredede bygninger.
PÅ mødet den 08.11.22. Var udvalget enige om at der skal laves en aftale om den fremtidige sikring og istandsættelse af de fredede bygninger, inden igangsætning af lokalplan.
Der er stadig ingen plan for de fredede bygninger, så det princip har kommunalbestyrelsen ikke levet op til.
Trafik.
Det fremgår flere steder i indstillingerne at det er vigtigt at der bliver lavet en fyldestgørende trafikanalyse, hvor også de omkringliggende veje, f.eks. Valdemarsgade og Brogade er med i analysen. Og at bygherre skal stå for og betale denne.
Da den trafikanalyse som bygherre fremsender, efter administrations vurdering er meget mangelfuld, mener de at der skal laves yderligere analyse, enten af bygherre, som oprindelig aftalt, eller betalt af kommunen.
På kommunalbestyrelses mødet den 30.04.24 beslutter et flertal at det ikke er nødvendigt med en fyldestgørende trafik analyse.
Dette er meget kritisabelt, og vi risikerer at få bygget flere lejligheder end de trafikale forhold kan bære, og det kan blive til ugunst for de beboere som bor i de tilstødende gader.
Offentlig adgang til området og vandet.
Det er vigtigt at det ikke bliver et nyt lukket “fort” der bliver bygget på Kulinggade 29, oprindeligt var det et krav at der blev offentlig adgang til og omkring de fredede bygninger. At der blev en adgang mellem de fredede pakhuse og ned til vandet, og en adgang syd for den Italienske villa ned til vandet.
Nu ser det ud til at der bliver en adgang mellem de fredede bygninger, hvilket vi oplever som en stor forringelse, og at det bliver et meget lukket byggeri.
Parkering.
Da plan processen startede var der et krav til at der skulle være en p-plads pr. Bolig, og at alle p-pladser skulle etableres på grunden.
Det er endt med at boliger op til 85 kvm. Kan nøjes med en parkeringsnorm på 0,8 pr.bolig. Der er givet tilladelse til dobbelt udnyttelse af en 1/3 af pladserne til pakhusene, og at bygherre har mulighed for at indbetale til parkeringsfond, så han ikke behøves at lave så mange p-pladser.
Dette er en meget stor forringelse, og kan blive til stort besvær for de nuværende beboere i området.
Hensyn til byens skala og formsprog.
Det er en svær størrelse, som også er meget subjektiv, hvordan passer byggeriet ind i det nuværende kultur miljø, “taler” det sammen med den nuværende bebyggelse.
Der er noget i lokalplanen om højder og størrelse på byggeriet. Oprindelig var der et maks på kote 18,7, som er forhøjet til 19,3 plus 0,5 i tolerance højde så op til 19,8 for de 4 punkthuse. Boligerne i Kullinggade havde først en højde på 11,5 meter, som så blev hævet til 12,5 meter og så fik det også lige 0,5 meter i tolerance højde. Så her må vi sige at flertallet har været meget imødekommende over for bygherre.
Gulv kote er endt i 3,0 meter, hvilket også er en stor forøgelse, som betyder at stien langs vandet bliver meget adskilt fra nybyggeriet.
Læs hele historien HER